12.11.2020 "Wir wollen immer nur der kleine Partner sein"

Wilfried Jastrembski (links), Leiter Immobilienfinanzierung bei der Haspa, und Haspa-PeB-Geschäftsführer Harald Hempen sind mit der Entwicklung von Haspa PeB zufrieden. Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

 

Im März 2017 war die Haspa Projektentwicklungs- und Beteiligungsgesellschaft (PeB) als eigenständige Tochter von Haspa Finanzholding (51%), Haspa (30%) und NM Nord Immo Management (19%) mit einem Startkapital von 100 Mio. Euro gegründet worden, um als Minderheitsgesellschafter (30% bis 40%) in Projektentwicklungsgesellschaften einzusteigen und Mezzanine-Kapital als stille Beteiligung für z.B. 10% Zinsen p.a. zur Verfügung zu stellen. Ziel: Know-how und Kapital da einsetzen, wo höhere Renditen winken als in der umkämpften Erstrangfinanzierung.

Zum Start war vielen Marktteilnehmern nicht klar, wie das Geschäftsmodell praktisch gefüllt werden sollte. "Jetzt kommt die Haspa PeB und nimmt uns die Grundstücke weg", skizziert Wilfried Jastrembski, Leiter Immobilienfinanzierung bei der Hamburger Sparkasse (Haspa), die Befürchtung gerade bei Projektentwicklern, die eine Verschärfung des Wettbewerbs fürchteten - vor allem, weil hinter Haspa PeB die Haspa mit ihrem geballten Finanzierungsvolumen und ihrer Dominanz am Hamburger Markt steht.

"Meine Sorge war, dass die als Projektentwickler losmarschieren", gesteht Stefan Wulff, geschäftsführender Gesellschafter der Otto-Wulff-Gruppe. "Aber wir haben wirklich viel gesprochen, uns ausgetauscht." Das kann Jastrembski nur bestätigen. "Wir haben predigen müssen: Wir treten gar nicht proaktiv als Käufer auf. Wir wollen immer nur der kleine Partner sein." Harald Hempen, Geschäftsführer von Haspa PeB, betont, in den vergangenen drei Jahren sei es "gelungen, die anfängliche Distanz umzumünzen in belastbare Joint Ventures mit Marktteilnehmern aus Hamburg und Berlin".

"Die Sorge war, dass die als Entwickler losmarschieren"

Zu denen gehören inzwischen auch Stefan Wulff, Dieter Becken, Dennis Barth mit Procom Invest, Peter Jorzick mit Hamburg Team sowie property team und Values Real Estate. Aber welchen Benefit haben diese allesamt seit Jahrzehnten etablierten Hamburger Projektentwickler von dem Angebot der Haspa PeB? "Wer nicht teilen kann, kann nicht multiplizieren", weiß Hempen.

Dieter Becken, geschäftsführender Gesellschafter bei Becken Immobilien, verweist auf das "uneingeschränkte Vertrauen", das man in den vergangenen 25 Jahren aufgebaut habe. "Zudem haben wir gemeinsame Beteiligungen, wie die Haspa Hansegrund." Daher sei Haspa PeB "eine gute Alternative, wenn wir unser Eigenkapital nicht so gebündelt auf ein Großprojekt legen wollen". Gemeinsam mit Haspa PeB hat Becken in Berlin-Tegel das 4,7 ha große Areal Am Borsigturm erworben, das als Wohn- und Wirtschaftsquartier realisiert werden soll. "Ich denke, wir werden da bis zu 120.000 m² Immobilien entwickeln können", schätzt Becken.

Landmark-Charakter hat das Hochhaus-Duo am künftigen Fernbahnhof Diebsteich in Hamburg-Altona. Hier ist Haspa PeB im Joint Venture mit Procom Invest. Geplant sind ein 15-geschossiges Dreisternehotel sowie ein 20-geschossiger Büroturm. Verzögerungen bei der Planung des Fernbahnhofs machen eine Erstellung der 30.000 m² Bruttogrundfläche (BGF) vor dem Jahr 2026 unwahrscheinlich.

Ungeachtet dessen, ist Dennis Barth, geschäftsführender Gesellschafter von Procom Invest, mit der Wahl seines Joint-Venture-Partners zufrieden. "Für die Stadt Hamburg ist Diebsteich ein wichtiges Projekt. Es war eine große Ausschreibung und wir dachten, dass ein Joint Venture mit der Haspa PeB gut ankommt." Das hat geklappt. Jastrembski beurteilt den Haspa-Bonus sogar als einen entscheidenden Faktor. "Die Banknähe gibt unseren Kunden das Gefühl von Seriosität und Stabilität, von Vertragstreue und Transaktionssicherheit. Das sind Qualitäten, die sie wertschätzen - ganz besonders jetzt in der Corona-Zeit."

Von Corona unabhängig sind das Know-how und das Netzwerk, das Hempen aus seiner Zeit als Regionalleiter von Aurelis Nord zu ehemaligen Bahnliegenschaften mitbringt. Das würdigt Barth ausdrücklich, und auch Wulff erklärt, Hempen "kennt das Grundstück sehr gut und alle Details zu diesem Projekt".

Gemeint ist das Löwitz Quartier in direkter Nachbarschaft zum Leipziger Hauptbahnhof. Entwickelt wird es von einem Joint Venture aus Haspa PeB, Otto Wulff Bauunternehmung und Hamburg Team. "Wir hätten dieses große Projekt allein nicht anfassen können, ohne zu viel Eigenkapital zu konzentrieren", erklärt Wulff. 131.000 m² BGF sollen ab dem Sommer 2021 auf dem 10,6 ha großen Areal entstehen: Wohnen, Büro, Gastronomie, Einzelhandel und ein Gymnasium.

Neben der Projektbeteiligung durch Haspa PeB ist die Haspa auch mit der Projektfinanzierung betraut. "Die Haspa hat ein interessantes Angebot gemacht, noch bevor das Baurecht final vorlag", erläutert Wulff. "Da sind andere Banken vorsichtiger. Der Ansatz, den die Haspa fährt, ist unternehmerischer, mutiger - vielleicht auch, weil sie durch die Beteiligung am Entwicklerkonsortium einen Wissensvorsprung hat."

Jastrembski unterstreicht Wulffs Einschätzung. "Wenn das Mutterschiff finanziert, ist das kein K.o.-Kriterium zur Beteiligung mit Mezzanine oder als Joint-Venture-Partner - im Gegenteil, denn das Projekt ist ja bereits sorgfältig geprüft. Dieser Ansatz ist einzigartig, weil wir als positive Synergie betrachten, was andere als Klumpenrisiko fürchten." Wenn man so wolle, sei es auch ein Klumpenrisiko, dass sich 90% des Kreditportfolios auf Hamburg konzentrierten.

Hempen betont, es gebe keinen Automatismus, dass Haspa-PeB-Projekte die Erstrang-Finanzierung von der Haspa bekämen. Auch Becken stellt klar: "Da unterliegt die Haspa dem Wettbewerb. Am Borsigturm finanziert etwa die Berliner Sparkasse."

In sechs Joint Ventures bei Projekten in Hamburg, Berlin und Leipzig sowie drei Mezzanine-Beteiligungen seien bis dato knapp 50 Mio. Euro Eigenkapital geflossen, erklärt Hempen. Zwei Drittel davon in Joint Ventures. "Das ist ein Projektvolumen von 400 Mio. Euro." Das solle sich in den kommenden fünf Jahren mehr als verdoppeln. "Die Haspa PeB ist eine echte strategische Weiterentwicklung", resümiert Jastrembski. "Wir sind erstaunlich schnell in den Break-even gekommen - nach dem vierten Jahr. Ich denke, dass wir mit der Haspa PeB auch ein Vorbild für andere Institute sind."